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优客工场缘木求鱼

2020-01-13

2018年12月28日,WeWork向美国SEC隐秘提交上市审请。美国本钱商场一度以为,这将是2019年征集规划第二大的IPO。承包商曾给出430亿美元~1040亿美元估值。

待2019年8月14日看到招股文件揭露版时,出资人被巨额亏本吓懵了,WeWork估值跌至100多亿美元。首要出资方软银无法承受以这种价位IPO, WeWork被逼撤回上市请求。详见虎嗅2019年11月6日《 WeWork怎么把二房东生意搞砸 》 。

WeWork上市遇阻、本钱看淡同享工作之际,来自我国的优客工场逆势而上。

2019年12月11日,优客工场向美国SEC提交了招股文件F-1表格。在这个版别中,发行数量、价格、征集金额均未承认。只知道将发行的A类普通股每股1份投票权,旧股东持有的B类普通股每股15份投票权。

当优客工场刻不容缓地冲到纳斯达克门口,最想表达的是:咱们与WeWork不一样。

确实不一样!

方式、产品,兼收并蓄

2015年4月,优客工场在北京开端运营同享工作空间。

2017年,优客工场收买碎片空间,从“重财物”的自营方式侵入“轻财物”方式,意味着与WeWork各奔前程。

2018年,优客工场先后张狂并购7家同享工作玩家——方糖小镇、洪泰立异空间、无界空间、Wedo联合创业社、Workingdom、爱特众创和火箭科技。这是本钱推进的外延式扩张,其时WeWork估值数百亿美元、本钱为之张狂,优客工场收买价不会太实惠。

2018年9月着手建立VIE架构,11月完结2亿美元D轮融资,优客工场估值飙升至110亿元。

2019年4月,优客工场获龙熙地产战略出资,金额逾越2亿人民币。其时WeWork上市预期明亮、估值达470亿美元,优客工场也发动上市进程,估计年内挂牌。

WeWork上市停滞后, 优客工场已“刹不住车”, 9月初向美国SEC隐秘提交请求,彼时VIE架构建立还没有收官,足见“上市欲”有多急迫。

优客工场采纳“自营”及“轻财物”两种方式运营同享工作场所。前者对外服务的品牌包含“U Space”、“U Studio”和“U Design”。

1)自营方式

“U Space”是优客工场的“招牌事务”,一般整栋、整层租借物业,然后分隔为多个200平米以上的独立空间并按统一规范装饰,归于“会集式同享工作”。收取租金的名字为“会员费”,这恐怕是学WeWork。

到2019年9月末,优客工场运营着120处“U Space”,共有6万个工位可供租借。

“U Studio”房源来自小业主,每单位面积小于200平米。与“U Space”比较,归于“分布式同享工作”,在装饰及运营方面亦有变通和简化。

到2019年9月末,优客工场运营的28处“U Studio”悉数坐落北京,共有5100个工位可供租借。规划与U Space不在一个层次。

“U Design”按客户要求供给从选址到运营的一站式定制服务。到2019年9月末,优客工场运营3个此类场所,1300个工位。

三种自营方式都归于“二房东”,本质上与WeWork相同——先把物业租下来,再转租给用户。同享工作渠道资金压力大并要承当房子租不出去的危险。

2)轻财物方式

“U Brand”的本质是“U Studio”的“轻财物版”。“U Studio”方式下,优客工场先把物业租下再当二房东。“U Brand”方式下,小业主适当于“加盟商”,优客工场供给品牌,担任装饰、获客及运营。小业主获取租借收入,优客工场提取服务费。

到2019年9月末,选用该方式运营的18处场一切5600个工位可供租借。

“U Partner”是2019年7月才上线的新方式。“U Brand”方式下,按约好金额收取费用;在“U Partner”方式下,优客工场与业主同享租金收益,收入方式也是会员费。到2019年9月末,选用该方式的2外场一切500个工位可供租借。

现在,优客工场经过“U Partner”能够同享的收入很少,会费收入首要来自轻财物方式。

“U Plus”是一个由第三方商家为入驻者供给服务的渠道,如餐食、法律顾问、税务咨询、招聘、文秘、IT支撑、健身文娱等。优客工场向服务供给商收两笔钱,一是场所租金,二是收入分红。

营收结构“变化多端”

1)营收结构“骤变”

优客工场采纳“自营+轻财物”的混合方式。2018年同享工作事务营收占总营收的88%。

2018年12月,优客工场控股整合营销公司“省广众烁”。2019年前三季度,同享公办事务收入占比降至48%。营销服务、会费收入分别为4.03亿和4.19亿,两者简直相等,与2018年同期比较,增幅分别为47091%和59.2%。

上市之年,营收结构呈现如此大的调整,给人“变化多端”的即视感。

靠并购扩展规划,靠并购涉足轻财物方式,又靠并购敏捷获得与主营事务规划适当的新事务,优客工场的中心竞赛力体现在哪里?

2)规划不让WeWork

到2019年9月末,优客工场在41座城市运营171个工作场所,工位数7.27万,累计注册会员61万。加上合作伙伴运营的39个场所,优客工场规划优势愈加凸显。

到2019年6月末,WeWork在111座城市运营528处工作场所,工位数和注册会员数分别为6.04万和52.7万。

优客工场运营工作场所数量不到WeWork的四成,工位数却多20%,会员人数多16%,阐明优客工场的工作场所单体规划更大。

值得注意的是,WeWork的事务涣散在29个国家,优客工场会集在国内,办理本钱理应低许多。

尽管工位数和会员数抢先,优客工场收入却远远不及WeWork,2018年两家收入分别为4.5亿人民币和18.2亿美元,优客工场仅为WeWork的3.7%。

2019年前三季,优客工场靠“营销服务”把营收凑到8.75亿人民币,WeWork仅上半年营收就达15.35亿美元。

3)在我国,公办场所“二房东”难当

以工位数和会员数而论,优客工场规划已逾越WeWork。但两家公司每个工位、每位会员所发生的营收却天差地远。

以年头与9月末会员数均值为分母,2019年前三季优客工场每位会员每月奉献营收108元。以年头与6月末会员数均值为分母,2019年上半年,WeWork每位会员每月奉献营收552美元。优客工场每位会员奉献营收不到WeWork的3%。

以年头与9月末工位数均值为分母,2019年前三季优客工场每个工位每月发明营收684元。以年头与6月末工位数均值为分母,2019年上半年,WeWork每个工位每月发明营收487美元。优客工场每个工位发明营收约为WeWork的20%。

在一个时间段内,每个工位发明营收大于每位会员发明营收,阐明有“翻台”现象。

2019年前三季,优客工场每个工位每月发明营收684元,而每位会员奉献营收108元。比如一个饭店有10张桌子,全天营收6840元,均匀每桌684元。全天来了63桌客人,均匀每桌消费108元,能够推算出每张桌子来过6~7拨客人。

还能够这样算:优客工场发表每个工位均匀占用4.5平米,低星酒店规范客房大均27平米,适当于6个工位。优客工场6个工位每月收入4104元。同享工作场所的地理位置不会太偏远,假如用租来的物业办快捷酒店,每晚300元,一个月9000元,比6个工位的收入高120%。

2019年上半年,WeWork每个工位每月发明营收487美元,而每位会员奉献营收552美元。

两家的用户流动性不同极大:优客工场用户坐不满一星期,WeWork用户则逾越一个月。

在美国的国情下,“二房东”生意是可行的。WeWork搞砸是由于给自己加戏太多:一是装饰、改造、招商本钱高、周期长,“开业前本钱”以数亿美元计;二是装备“社区团队”并运营保护用户办理体系……

在我国的国情下,优客工场不想搞砸都难。商业地产“二房东”把物业转租给医院、电影院、超市或许有利可图,想从创业者身上“扒层皮”太难。各地政府热心搞“工业园区”,以极低租金乃至免租招引创业公司入驻,并推出税收、户籍、住宅、子女入学等全方位配套方针。优客工场要么“躲开”、要么合作,绝不行能去竞赛。

正由于看清这一点,优客工场2017年开端玩“轻财物”,2019年又搞起了整合营销,作用怎样?

多元化之后盈余才干依然偏弱

1)会员服务

尽管采纳的“自营+轻财物”混合方式,优客工场付出租金及运营本钱占会费收入的份额依然很高。

2019年前三季,同享工作事务收入4.2亿,直接本钱高达5.96亿,名义毛赢利负1.77亿,毛亏本率42.1%。

而2019年H1,WeWork名义毛赢利率为14.4%。优客工场部分场所选用轻财物方式,租金本钱占营收的份额应有所下降;美国人力本钱高于我国,WeWork为“凹造型”还特别装备了“社区运营团队”。这样的布景下,优客工场直接本钱占比仍是远远高于WeWork。

为什么用“名义毛赢利”这提法?由于与同享工作事务直接相关的开办费、长时间财物减值没有扣除。

笔者一贯建议只要把有必要花的钱悉数从营收中扣除,才干承认毛赢利。依照这个思路核算,2019年前三季优客工场实在毛赢利率为-68.2%,而2019年上半年WeWork实在毛赢利率为-4%。

2)营销服务

同享工作“钱途”迷茫,优客工场经过并购给自己“装置”了一个“假肢”——营销服务。

2019年前三季,营销服务录得毛赢利3900万,毛赢利率9.7%。毛赢利率尽管不高,但总算在不亏本的前提下把营收扩展了一倍,2019年优客工场全体毛赢利率“飙升”到-15.3%。

优客工场经过并购扩展规划、丰厚了方式,又经过并购增加了出售服务,成绩是好看了一些。但扣除商场、行政等费用之后,2019年前三季的运营亏本率依然高达64.2%。

高价收买的副作用是商誉。到2019年9月末,商誉已累积到15.4亿,占总财物的28.3%、适当于净财物的66.7%。“出来混早晚要还的”,商誉减值危险不行忽视。

WeWork不被本钱商场认可,但孙正义仍是要搏一下。优客工场质地比WeWork还差许多,若非自以为比孙正义有钱,出资者应当敬而远之。

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